2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。
各位嘉賓及線上的朋友們，下午好，下面我來發(fā)布《》。我將從資本表現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展研判三個方面進行解讀。
【資料圖】
（一）資本表現(xiàn)：物業(yè)板塊觸底反彈，企業(yè)間分化加劇，優(yōu)質(zhì)標的價值彰顯
2022年11月地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，有利于民營房企信用風險的釋放和物業(yè)上市公司估值重塑。自2021年6月底以來，物業(yè)板塊整體估值一直處于波動下行階段，2022年10月31日，達歷史最低點約2613.74億元，后在政策刺激下開啟反彈模式，截至2023年5月5日收盤，64家上市物業(yè)服務公司總市值為3546.49億元，較底部回升36.35%，目前處于震蕩盤整期。
板塊平均市值為55.41億元，超過均值的共計12家；超過100億元的共8家，市值合計達2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業(yè)市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化進一步加大。
業(yè)績是支撐估值的底層邏輯，高估值匹配高增長。物業(yè)服務上市公司平均PE（TTM）最高時接近45倍，然而當高增長等條件被打破，高估值就難以為繼，PE在業(yè)績預期走弱的情況下震蕩下行，至今小幅反彈并企穩(wěn)。截至2023年5月5日，PE為14.54倍，較2022年初17.10倍降低17.01%。
IPO方面，2022年，物業(yè)管理行業(yè)新股發(fā)行數(shù)量為6家，均在香港主板，較2021年的14家顯著下降，IPO節(jié)奏明顯放緩；募集資金總額為74.4億港元，融資總量收縮至2018年水平。2023年至今，僅一家企業(yè)成功登陸港股資本市場，募集資金及上市企業(yè)數(shù)量進一步下降，IPO熱度減退。
盡管IPO放緩，但是資本市場有望持續(xù)擴容，國資企業(yè)、專業(yè)賽道佼佼者、規(guī)模型企業(yè)或?qū)⒊蔀镮PO入場券的優(yōu)先獲得者。目前，排隊企業(yè)有7家，其中3家為國企。
（二）經(jīng)營業(yè)績：管理面積增速下降，基礎服務占比提升，風險出清導致凈利潤驟降
經(jīng)過對上市公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，截至2022年年底，物業(yè)服務上市公司管理面積均值為1.3億平方米，同比增長18.18%，合約面積1.8億平方米，同比增長12.50%，增速均較去年顯著下降。
2022年，市場競標成為物業(yè)服務上市公司規(guī)模擴張的主流方式，招投標市場競爭異常激烈，既有關聯(lián)方支持減弱“被動獨立”影響，也有物業(yè)企業(yè)主動走獨立化發(fā)展道路長遠打算的考量。物業(yè)服務上市公司管理面積中來自第三方的占比逐年提升，2022年達到53.89%，較去年提升2.37個百分點，繼續(xù)創(chuàng)新高。
并購更加理性，國資背景企業(yè)成并購主力軍。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年，行業(yè)發(fā)生并購交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收并購熱度大減，收并購雙方更加謹慎，意愿降低；并購標的PE均值約11.5倍，較2021年略降，側(cè)面反應出標的質(zhì)量更優(yōu)；國資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過半；將并購案例以單筆并購金額由大到小排序，國資背景企業(yè)占據(jù)前6席。
2022年，物業(yè)服務上市公司營業(yè)收入均值達46.44億元，較上年增長19.38%，增長降速明顯。從收入構成看，基礎物業(yè)服務收入中流砥柱的作用更加凸顯。2022年，基礎物業(yè)服務收入占比為66.71%，較去年增加7.77個百分點，占比近四年來首次正增長，物業(yè)服務上市公司在存量項目持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營及儲備項目有效轉(zhuǎn)化的支撐下，呈現(xiàn)出弱周期性和較強的韌性。創(chuàng)新型服務種類多，業(yè)務開展存在不確定性，上市公司需結合自身優(yōu)勢進行聚焦。在創(chuàng)新型服務中，城市服務、商業(yè)運營、智慧科技服務等是收入較大的業(yè)務。將上市公司中所有已披露的相關數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)商業(yè)運營、智慧科技服務、城市服務總量保持增長態(tài)勢，但商業(yè)運營、智慧科技服務分化嚴重。
2022年，上市公司毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤均值3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點。
關聯(lián)交易等風險出清是主因，疫情管控導致的成本增加等為次因。地產(chǎn)流動性危機造成物業(yè)公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平。2022年，物業(yè)服務上市公司應收賬款及票據(jù)均值為15.31億元，同比增長36.45%；部分上市公司披露了應收關聯(lián)公司款，該指標均值為1.73億元，同比大幅增長63.21%。
疫情管控等因素增加了物業(yè)服務上市公司運營管理成本，利潤被壓縮。2022年行政費用均值為3.99億元，較去年增長25.08%，銷售及分銷成本均值為0.62億元，較去年大增40.91%。
此外，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在激進并購現(xiàn)象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，出現(xiàn)商譽減值問題，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導致營業(yè)收入實現(xiàn)增長而利潤不增甚至反降的結果。
（三）發(fā)展研判：前景廣闊+風險出清+獨立發(fā)展+屬性未變=價值回歸
截至目前，全國商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)物業(yè)費加權平均計算可得，基礎物業(yè)服務市場規(guī)模已超萬億，未來將仍處于穩(wěn)定增長階段。
2022年，上市公司儲備面積均值約為6585萬平方米，同比增長4.83%，增速較上一年（26.84%）下降22.01個百分點；“儲備/在管”均值約為49.03%，儲備充足。但近三年“儲備/在管”呈現(xiàn)下降趨勢，表明規(guī)模拓展難度增加。
非住宅領域成為各上市公司發(fā)力的重要方向。據(jù)中指數(shù)據(jù)·物業(yè)版招標數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)管理行業(yè)非住宅業(yè)態(tài)招標信息占比約87.6%，表明在市場化拓展中，非住宅項目標的更豐富，成為當前市場主流。
近十幾年，社區(qū)增值服務經(jīng)歷了“從無到有，從有到全，從全到優(yōu)”的探索，取得了良好成效。當前主要聚焦于美居服務、房屋經(jīng)紀、社區(qū)零售、家政服務、空間運營等幾個板塊。
目前，社區(qū)增值服務收入占比普遍較低，尤其頭部企業(yè)占比更低，可挖掘空間較大。代表性上市公司的社區(qū)增值服務占比普遍位于5%-27%的區(qū)間內(nèi)，均值約為15.37%，貢獻較低。值得關注的是，像華潤萬象生活、碧桂園服務、融創(chuàng)服務、中海物業(yè)、萬物云等多家頭部企業(yè)社區(qū)增值服務占比均低于15%，甚至低于10%，意味著該板塊仍有較大可挖掘空間。
城市服務市場空間：2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出達到19415億元，假設該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務企業(yè)參與城市服務的潛在市場容量為9707.5億元。IFM市場空間：目前，我國IFM服務市場需求規(guī)模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元。創(chuàng)新型服務處于發(fā)展初期階段，占營收比重不高，有較大發(fā)展空間。但創(chuàng)新型服務種類多，缺乏成熟的業(yè)務模式，因此存在一定不確定性，上市公司需結合自身優(yōu)勢選擇部分業(yè)務進行發(fā)力。目前上市公司的創(chuàng)新型服務占收入的比重平均不足10%。
上市公司關聯(lián)方風險逐步出清，獨立性增強，行業(yè)聚焦核心業(yè)務、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)股價值回歸的直接動因。2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸爻掷m(xù)經(jīng)營”，由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，節(jié)奏更穩(wěn)健而可持續(xù)，此為物業(yè)股價值回歸的預期動因，有助于改變投資者對物業(yè)板塊的預期，提振投資信心。從長期來看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，商業(yè)模式未改變，此為物業(yè)股價值回歸的根本動因。
最后，我們來看下ESG建設方面的情況。加強ESG建設，提升長期投資價值：ESG可衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關鍵因素；ESG從三個非財務指標出發(fā)來衡量和評價企業(yè)可持續(xù)投資價值的理念和評價體系，使企業(yè)在關注經(jīng)營績效的同時，充分考慮企業(yè)所處環(huán)境、社會、公司治理情況，降低企業(yè)綜合運營風險，實現(xiàn)高質(zhì)量長遠發(fā)展；物業(yè)公司需要從ESG治理架構、及時應對政策指向、健全供應鏈管理等方面強化ESG建設，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
行業(yè)有空間，市場有價值。謝謝大家。
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