早在2019年，同事就詢問我一個問題：作為資深的財經工作者，你看現在的房價下還能不能買房子？我的回答是如果全款買房，任何時候都可以買買買，如果是按揭或者貸款買房的，就涉及負債率，我建議慎重，因為當時的房地產市場隨時有可能掉頭，而有關房地產的貸款政策隨之會出現較大的波折或者對沖性調整。轉眼間，三四年過去了，追問如何看待當前住房市場的人不減反增，住房作為生活的重要經濟組成，始終是無法回避的現實問題。
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邊際效應與成熟市場
大家都知道邊際效應這個詞，也大體知道其含義，即其他投入固定不變時，連續地增加某一種投入，所新增的產出或收益會逐漸減少。也就是說，當增加的投入超過某一水平之后，新增的每一個單位投入換來的價值會下降。現代經濟學家經常從兩個角度去解釋邊際效用遞減規律，一是從人的生理和心理的角度去解釋，即貝勃定律，當人經歷強烈的刺激后，再施以同樣的刺激對他來說就顯得輕微；效用即滿足程度，隨著同樣刺激的反復進行，程度會明顯下降。二是從物品多用途的角度來進行解釋，同類物品的邊際效用隨著用途重要性的遞減而遞減，也就是說消費者總是將購買的第一個物品用在最重要的用途上，而同類的第二個物品會用在次重要的用途上。
房地產經濟也存在類似的問題，即第一需求滿足后，繼續買買買的消費欲望會明顯下降。無論是從宏觀系統來看，還是微觀消費單元觀察，邊際效應在住房供求上同樣適用。
從全社會角度來看，敢為人先，邊際效應最大。中國的改革開放歷程，從最初引進西方管理制度等一些生產關系以及商業模式開始，包括引入市場經濟，建設大型商超、百貨大樓等實體市場模式，包括現在的電子商務和跨境貿易等等，第一批下水的人，創造的價值最大，獲取的回報最高，之后便是邊際效用遞減，最后入場的往往是鎩羽而歸。現在實體市場的平均利潤率已經低于社會平均利潤率，而廣義的電商其競爭激烈程度尤甚于實體市場。從房地產市場來看，也存在著一樣的規律，現在房地產行業的市場回報率，早已經回歸社會平均利潤水平，而眾所周知十年前二十年前的房地產行業屬于暴利行業，創造了幾任首富和眾多商業神話，而現在的房地產市場已進入成熟階段。
住房是資產還是負債
作為住房的購買者，更關注的是我的資產它到底是不是資產的問題。住房理論上來說，當然是資產，但在現有商品房制度下，它是負債還是資產，還真是個兩說的事情。
如果你是全款購房，取得的住房在房產價格下行時，無非是資產價格縮水。但如果你在購房時是貸款或是按揭的，那么這一房產，就是你的部分負債。如果你是以投資的理念進行房地產交易，其實你投資的不是住房，而是金融衍生品。這個時候，你必須考慮凈負債，即凈金融負債，也就是金融負債減去金融資產，是債務人實際上已投入的債務資本。如果不存凈負債，那么恭喜你，你手上的住房還是凈資產。
只要你不是全款買房，那么住房要想成為凈資產就有前提，那就是房價必須在上漲，同時房價的漲幅要高于為購買住房而承擔的貸款或貸款性金融產品而負擔的利息或成本。這時候住房才符合資產的屬性，即它有正向收益。
住房一旦和金融交織在一起，住房就具有了兩面性，一面是資產，另一面是債務，是凈資產還是凈債務，得看房地產市場處于上升期還是下行期。
就住房本身來說，鋼筋水泥的價值是不可能上漲的（惡性通脹除外），住房價格的上行，是由于土地等無形資產價值上升的結果。這一點，其實在其他商品上也可以簡單地做到，以更常見的汽車為例，我們已經很習慣了汽車作為商品是一入手就貶值的概念，當然這是商品的天然屬性，其他商品也是如此，如果修改一下規則，規定對汽車實行嚴格的限牌制度，假設汽車牌照按照商業用車40年，居民家用70年，允許交易，并且即日起不再無償投入新的號牌，而是采取招拍掛的方式極少量地向社會投放號牌，那么我們在用的汽車哪怕再破再小再舊，也會價格暴漲。當然，汽車的金屬和玻璃等有形部分還是正常貶值，但是其無形資產部分，即號牌那塊小小的鐵皮，價格會一飛沖天。
所以，住房作為資產有可能是真實的財富存在，也有可能是虛擬的無形資產。但是為購買住房而承擔的債務是百分百的真實。只要你辦理了相應的貸款，即使房子一文不值，相應的房貸一分也不會少，還貸也一天不能耽擱。
投資住房與變現可能
中央政治局4月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，再次重申了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。現實生活中，確實存在著把住房買賣當做投資的普遍現象。當前來看，投資住房不是好的選擇。對投資住房不看好的原因，倒不是在于公眾所顧慮的為了提振消費而打壓房地產的推測，這種擔心的邏輯其實并不能成立，只要把房地產當作普通商品，把住房買賣納入消費品監測觀察，就可以把消費的盤子和增速都提上來。而歷史反復告訴我們，必須堅信黨和政府有能力做到承諾的事項，包括“房住不炒”。
一切價值源于稀缺性。這也是經典經濟學的定義來由，即經濟學是為了解決有限供給和無限需求的矛盾而存在的科學。稀缺性是因為供給小于或者說是遠小于需求，才造成了相應商品或者說物品的價值不菲。普通的住房并不具備稀缺性，如果在局部區域確實是存在稀缺性，我們要考慮的其實是兩個方面的原因：一是作為局域，城市規劃出現了缺陷，將生產功能區、商務工作區與居住區規劃相隔過遠，造成就近的居住供給嚴重不足，價值上升。二是作為整體，城市集中了過多的資源，吸納的人口超過了合理的承載能力和合適的成本管控，造成過剩的長期擁堵與相對短缺卻不能解決的背離，應當將超飽和的資源向周邊區域疏解。
按照最近這次中央政治局會議的精神，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房，經濟環境和房產市場環境將穩步趨于健康。只有流動性充沛時，住房才是財富，也就是說房子要能賣得出去，要能變現才行，能變現的房子才是資產才是財富，否則就只是紙面價值。如果預期會成為有價無市，說起來資產價格很高，但是賣不出去，甚至作為資產，縮水后仍然不能脫手，只有單向的流動，那怎么能成為好投資呢？
用好規律與做好博弈
按照國家統計局的公開數據， 2022年我國的城鎮化率達到了65.22%。城鎮化是現代化的必經之路，國際上一般認為城鎮化率30%—70%是城鎮化的快速發展區間。1996年，中國常住人口城鎮化率達到30.48%，經過20多年的發展，已經接近70%，東部沿海已經大面積超過70%，這也意味著未來的城鎮化速度較前五年前十年將有所放緩，城鎮化進入后半場。從現有規律來看，在城鎮化發展的中后期，城鎮化率增幅呈現前高后低的態勢，對新增住房的需求會同比例下降。另一方面，我國的老齡化進入新階段。聯合國衛生機構組織定義65歲及以上的老年人口與全國人口的比例超過14%的時候為老齡社會，當這一比例超過20%時，說明該國家或地區已經轉變為深度老齡社會。2021年，我國正式進入老齡社會，65歲及以上老年人口占比達到14.2%，2022年末，我國65歲及以上老年人口占比已達到14.9%。老年人口增多的同時，出生人口近年來一直在下滑。2022年末全國人口141175萬人，比上年末減少85萬人。2023年末預計65歲及以上老年人口將接近16%。人口老齡化，客觀上會造成住房需求的疲軟。再結合從社會進步角度來看必要的財稅制度改革，我們有充分的理由相信，房地產市場的變革將持續深化，新的經濟博弈已經開始。
任何事物的發展都有規律，都存在著開始、發展、高峰、衰退的階段，我們需要提前理解規律，用好規律。從區域經濟的角度來看，住房需求可以創造，房地產市場仍然還有機會，那就是繁榮區域經濟，吸納、集聚更多的人口。而憑什么讓更多的人集聚到區域所在的城市，如何創造并持續經濟的繁榮，那是另外一個話題。
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